Kezelje társasházait online, alakítson ki közösségeket!

A Bérbeadó és a Bérlő kölcsönösen függ egymástól, adott esetben mindkét fél kezében jócskán akadnak lehetőségek a másik életének „megkeserítésére”, így a felek jogait és kötelezettségeit tartalmazó lakásbérleti szerződésnek komoly szerepe lehet a viták elkerülésében, illetve a már kialakult viták megoldásában. 

Mitől lesz jó egy lakásbérleti szerződés? A válasz egyszerű: attól, hogy a szerződés tárgyát, illetve a felek jogait és kötelezettségeit a hatályos jogszabályoknak megfelelően egyértelműen tartalmazza. Mit is jelent ez a gyakorlatban? Az alábbiakban – a teljesség igénye nélkül – megpróbálom összefoglalni, hogy mit kell tartalmaznia a lakásbérleti szerződésnek ahhoz, hogy mindkét fél jogai és érdekei biztosítva legyenek.

 

 

Mindenek előtt a legfontosabb, hogy a szerződés legyen írásba foglalva. A legjobb megoldás, ha a felek a szerződést közokiratba foglalják, de mivel ez plusz költséget jelent, rendszerint nem kerül rá sor. Ha a közokiratba foglalás nem történik meg, akkor célszerű a szerződést teljes bizonyító erejű – két tanú által hitelesített – magánokiratba foglalni, természetesen annyi példányban, ahány szerződő fél van. Fontos, hogy a két tanú nem lehet szerződő fél, illetve a szerződés nem tartalmazhat rájuk vonatkozó rendelkezést. További formai követelmény, hogy ha a szerződés több lapból áll, akkor mindegyik lapot alá kell írnia a feleknek.

 

A szerződés megkötésekor mindenképp ellenőrizzük a másik fel személyi okmányainak meglétét és érvényességét. Az adatokat a személyi okmányok (személyi igazolvány vagy jogosítvány, lakcímkártya, adókártya) alapján rögzítsük a szerződésben, lehetőleg minden releváns adat megadásával.

 

Az ingatlan (bérlemény) jogi helyzetének tisztázása, illetve annak pontos rögzítése végett mindenképp szerezzünk be egy 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapot, mely közhitelesen tanúsítja a bérlemény adatait, a tulajdoni viszonyokat, egyéb tényeket és a tulajdont terhelő esetleges jogokat.

 

A szerződés egyértelműen kell, hogy tartalmazza a bérleti díj összegét és teljesítésének feltételeit, a bérleti díj emelésének feltételeit és korlátait, továbbá a határozott vagy határozatlan időre való utalást.

 

A Bérbeadó érdekeinek védelme érdekben ajánlatos kauciót (óvadék) kikötni a szerződésben, mely a bérlő által meg nem fizetett bérleti díjra, közüzemi szolgáltatások díjára, a lakás biztosításának díjára, a közös költségre, illetve a helyiség fenntartásával kapcsolatban felmerülő, a Bérlőt terheli költségekre, továbbá a Bérlő által az ingatlanban okozott kár megtérítésére nyújt fedezetet. A kaució összege maximum a bérleti díj háromszorosa legyen.

 

A Bérlő fő kötelezettsége a bérleti díj fizetése, mely a gyakorlatban nem mindig teljesül határidőben. A bérleti díj szerződésszerű teljesítésének kikényszerítésére szolgál a késedelmi kamatkikötés, melynek mértékét a jegybanki alapkamathoz érdemes igazítani (a gyakorlatban a jegybanki alapkamat 2-3 szorosa szokott lenne). Azonban felhívom a figyelmet arra, hogy a túlzott mértékű kamatkikötést a bíróság kérelemre mérsékelheti.

 

Az esetleges viták elkerülése érdekében fontos a mérőórák állásának rögzítése a szerződésben, illetve a bérlőnek ajánlatos beszerezni az ingatlanra vonatkozó nullás igazolásokat.

 

Érdemes használati díjat kikötni arra az esetre, ha a bérleti jogviszony megszűnik, de a bérlő az ingatlant nem hajlandó elhagyni. A használati díj mértékének a bérleti díjhoz kell igazodnia, de nem feltétel, hogy azzal egyenlő legyen.

 

A birtokba adáskor mindenképp készítsenek átadás-átvételi jegyzőkönyvet (lehetőség szerint fotó dokumentációval együtt), mely tartalmazza az ingatlan állapotát, a benne található ingóságokat és azok állapotát. Az átadás-átvételkor rögzített fotók segítségül szolgálhatnak a későbbi károkozások, rongálások bizonyításakor.

 

A bérleti díj fizetésére javaslom az átutalásos teljesítés rögzítését, egyrészt az átláthatóság miatt, másrészt az esetleges végrehajtási eljárás során nagy segítség a végrehajtónak a bankszámlaszám ismerete. Nem utolsó sorban érdemes megjegyezni, hogy az átutalásnak minden esetben nyoma van, így a fekete- és szürkegazdaság visszaszorítását is szolgálja.

 

Mindenképp ajánlom a bármelyik fél által fontosnak tartott tény, körülmény illetve feltétel szerződésbe foglalását, mely szintén a viták megelőzését szolgálja. Ilyen egyéb körülmény lehet például a háziállat tartására, dohányzásra, átalakításra vonatkozó szabályok.

 

Fontosnak tartom a törvényes zálogjogra vonatkozó felhívás szerződésbe foglalását. Bár a jogszabályok egyértelműen rendelkeznek róla, mégis sok ember számára nem ismert, hogy a Bérbeadót zálogjog illeti a hátralékos bérleti díj és költségek erejéig a bérlőnek a bérlemény területén levő vagyontárgyain.

 

 

 

A Rácz és Pál Ügyvédi Iroda által ajánlott lakásbérleti szerződés minta letöltése.

 

A cikk írója:

A Rácz és Pál Ügyvédi Iroda Infokommunikációs szakjogásza, legfontosabb szakterületei közé tartozik a polgári jog, gazdasági jog, bankjog, ingatlanjog, az infokommunikációs szektort érintő jogterületek (médiajog, távközlési jog, reklámjog, szellemi alkotások joga, e-kereskedelmi jog , adatvédelmi jogi ), közbeszerzési jog és a gazdasági büntetőjog.

Ha érdekes volt, oszd meg másokkal is

1 hozzászólás

Hozzászólok
  1. Ingatlan bérbeadás büntetés - KépviselőKódex | KépviselőKódex

    […] Lakásbérleti szerződésről bővebben […]

    2014.10.09. 17:31:03 Válasz

Szóljon hozzá

Iratkozzon fel hírlevelünkre

Kapjon értesítést a legfontosabb történésekről, teljesen ingyen. Legyen mindig naprakész!

Házfal.hu - társasházi közössségi rendszer

A Képviselő kódexet a Házfal támogatásával hoztuk létre. A Házfal új formáját teremti meg a társasházi életnek. Práblja ki Ön is teljesen ingyen a hazfal.hu oldalon.

Kipróbálom ingyen